VERKEHRSWERTGUTACHTEN § 194 BauGB

Das Ziel bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens, ist in etwa die eines neutralen Dritten: Die neutrale Abbildung und Ermittlung des Wertes einer Sache (in unserem Fall also einer Immobilie oder eines Grundstückes), den diese beim Verkauf auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Bedingungen erzielen würde. Persönliche Verhältnisse dürfen dabei keine Rolle spielen. Dies spiegelt sich in den gängigen gesetzlichen Definitionen des Verkehrswertes wider.

Wie oben angeführt ist das Ziel die neutrale Abbildung und Ermittlung des Wertes einer Sache (in unserem Fall also einer Immobilie oder eines Grundstückes), den diese beim Verkauf auf dem freien Markt unter gewöhnlichen Bedingungen erzielen würde. Persönliche Verhältnisse dürfen dabei keine Rolle spielen.

Also: Die Tatsache, dass viele Menschen gern an einem See wohnen darf das Verkehrswertgutachten (Verkehrswert) der Immobilie am Starnberger See positiv beeinflussen – nicht hingegen der Umstand, dass der direkte Nachbar glatt alles zahlen würde, um endlich auch dieses Grundstück zu besitzen.

An dieser Stelle beenden wir unseren kurzen Ausflug in den Bereich der Rechtsdefinitonen. Bei unserem Thema geht es um die Immobilienbewertung, genauer um die Verkehrswerte, die mittels verschiedener Verfahren:

Wir ermitteln den Verkehrswert und erstellen Ihnen ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. für den Kauf und Verkauf von Immobilien. Auch bei  Hochzeit, Scheidungen  und im Erbfall bewerten Ihre Immobilie (Erbauseinandersetzung und Bestimmung Pflichtteil) zum vereinbarten Wertermittlungstichtag.

Da Immobilien oftmals erhebliche Vermögenswerte darstellen, liegt es nahe, mittels Verkehrswertgutachten die eigenen und die fremden Kaufpreisvorstellungen zu verifizieren. Aber Achtung! Natürlich ist der Verkehrswert nicht automatisch der Preis!

Der Preis ist das Resultat einer Verhandlung zwischen Käufer und Verkäufer. Und hier spielen die persönlichen Verhältnisse der Beteiligten – anders als beim Verkehrswert – sehr wohl eine Rolle. Denken Sie zum Beispiel an ein Unternehmen, dass die Chance hat, das Nachbargrundstück zu erwerben und dort das zweite, unbedingt benötigte Lager zu errichten. Es wird bereit sein, einen höheren Preis als andere Interessenten und als den Verkehrswert zu akzeptieren.

Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten für einen der vorgeannten Fälle brauchen, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Genauer gesagt geht es hierbei um die Steuerbemessungsgrundlage. Große Bedeutung hat der Verkehrswert für die Ermittlung der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Denn, wird Immobilienvermögen vererbt oder verschenkt, ist dieses grundsätzlich erbschaftssteuerpflichtig. Die Höhe der Steuer hängt vom Verkehrswert der Immobilie ab – das heißt, der Verkehrswert beeinflusst unmittelbar die Steuerbemessungsgrundlage.

Das Finanzamt bewertet die Immobilien dafür sehr pauschal und kann daher kaum alle wertrelevanten Umstände berücksichtigen. Aus diesem Grund besteht für Steuerschuldner gemäß § 198 Bewertungsgesetz die Möglichkeit, einen eventuell niedrigeren Wert mit einem Verkehrswertgutachten nachzuweisen (das ist die sogenannte „Öffnungsklausel„).

Diese Aufgabe übernimmt dann das Verkehrswertgutachten eines neutralen und unabhängigen Sachverständigen. Wer sich dafür interessiert? Insbesondere das Finanzamt!

Ausführliche Informationen zum Thema haben wir Ihnen unter „Steuerliche Bewertungen“ zusammengestellt.

Für den klassischen Bankkredit, der mit einer Immobilie abgesichert wird, beauftragen Banken Beleihungswertgutachten. Beleihungswertgutachten basieren ebenfalls auf Verkehrswerten. Jedoch wird bei der Bestimmung des Beleihungswertes auf den langfristigen Wert der Immobilie abgestellt. Das heißt, aktuelle Markttrends (Marktanpassungen) sind außen vor zu lassen.

Auf unserer Seite  „Beleihungswertgutachten“ finden Sie mehr zum Thema.

Eine relativ neue Methode ist die sogenannte Immobilienverrentung. Kurz gesagt Sie bleiben in Ihrer Immobilie wohnen (Wohnrecht), verkaufen Ihre Immobilie allerdings bereits jetzt teilweise oder vollständig an eine dafür spezialisierte Gesellschaft. Grundlage dieser „Verrentung“ ist der Verkehrswert der Immobilie, so dass für diese Immobilienverrentung regelmäßig Verkehrswertgutachten benötigt werden.

Wenn es um die Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft oder um eine Scheidung geht ist das Verkehrswertgutachten eine Basis für zielführende Verhandlungen.

Bei der Übergabe Ihres Verkehrswertgutachtens erörtern wir Ihnen die ermittelten Werte sowie die angewandten Methodik vollkommen Transparent und verständlich.

Dieses Gespräch führen wir auf Wunsch auch gerne mit allen Beteiligten um Klarheit zu schaffen.

Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung z. B. bei einem Scheidungsfall oder sonstigen gerichtlichen Streitigkeiten, ist ein Verkehrswertgutachten für Sie besonders sinnvoll. Unsere Gutachten werden von Gerichten und Behörden anerkannt.

Wenn Sie ein Verkehrswertgutachten im Rahmen einer gerichtlichen Streitigkeiten benötigen, nehmen Sie gerne Kontakt mit uns auf.

Verkehrswerte werden ebenfalls benötigt, wenn Grundstücke enteignet werden, etwa um städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen oder Infrastrukturprojekte – Brücken, Autobahnen, neue Wohnquartiere, Flughafenlandebahnen – durchzuführen.

Der Gesetzgeber bestimmt, dass Enteignungen zwar möglich aber natürlich zu entschädigen sind. Basis der Entschädigung ist gem. § 95 BauGB der Verkehrswert der betroffenen Grundstücke.

Unsere Aufzählung erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Vielmehr wollen wir zeigen, welches die typischen Zwecke sind, für die unsere Kunden Verkehrswertgutachten bei uns beauftragen und wie unterschiedlich die Anlässe dafür sind.

Wie voranstehend bereits ausgeführt, bestimmt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) diese drei wesentlichen Verfahren, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln, und zwar das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wir erörtern diese Verfahren und ihre wichtigsten Anwendungsfälle hier kurz für Sie:

Vergleichswertverfahren

Nach diesem Verfahren wird der Verkehrswert aus tatsächlich realisierten Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken abgeleitet. Daher ist dieses natürlich nur geeignet, wenn es eine hinreichende Menge an Vergleichsobjekten gibt – wie zum Beispiel bei Wohnungen oder in Reihenhaussiedlungen.

Auch eine Kombination der Methoden ist – je nach Aufgabenstellung und je nach Immobilie – üblich, etwa um die ermittelten Werte abzusichern und zu plausibilisieren.

Ertragswertverfahren

Steht bei der zu bewertenden Immobilie der Ertrag, den sie erwirtschaftet, im Vordergrund (und nicht die Eigennutzung), so wird das Ertragswertverfahren angewendet. Das betrifft, die meisten Immobilien, die unser Büro bewertet, wie etwa Pflegeheime, Bürogebäude, Parkhäuser oder Lagerflächen.

Für die Wertermittlung werden die zukünftigen Erträge prognostiziert und auf den Bewertungsstichtag abgezinst. Der Ertragswert ist also der Barwert am Bewertungsstichtag.

Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren wird üblicherweise bei der Bewertung von selbstgenutztem Eigentum angewendet.

Vereinfacht gesagt, bestimmt der Sachverständige die Kosten des Gebäudes, die anfallen würden, würde man das Ganze neu errichten. Dann wird die altersbedingte Abnutzung abgezogen und der Wert von Grund und Boden dazu gerechnet.

Nach diesem – zugegebener Maßen – recht schnellem Ritt durch die komplexe Thematik der Bewertungsmethoden wollen wir uns abschließend einem praktischen Beispiel in Sachen Verkehrswertgutachten widmen und fragen:

Als Experten für die Bewertung von Spezialimmobilien haben wir uns eine Spezialität herausgesucht. Am Beispiel eines Schlosses möchten wir Ihnen zeigen, welche unterschiedlichen Aspekte bei der Ermittlung von Verkehrswerten eine Rolle spielen und wie schwierig bereits die Wahl der richtigen Methode sein kann.

Wann ist ein Schloss ein Schloss?

Oder anders gefragt: Woraus resultieren die besonderen Herausforderungen für den Immobiliengutachter bei der Bewertung eines Schlosses im Vergleich zu „gewöhnlichen“ Wohnhäusern?

Da wären zunächst Alter und Historie zu nennen. Während bei einem normalen Einfamilienhaus von heute eine Lebensdauer von 60 bis 100 Jahren zugrunde gelegt wird, ist das älteste Schloss Deutschlands, die Albrechtsburg in Meissen, 550 Jahre alt. Der Umbau zum Schloss erfolgte im Jahr 1471 – und zwar aus der bereits 500 Jahre zuvor errichteten Festung.

Daran sehen wir, dass bei solchen Objekten bereits die Frage nach der Restnutzungsdauer alles andere als trivial sein kann.

Hinzu kommt, das die – lange und meist wechselvolle – Geschichte eines solchen Gebäudes und das damit verbundene Renommé großen Einfluss auf den Wert haben kann. Häufig prägt ein Schloss und seine Geschichte eine gesamte Region sowohl optisch als auch emotional (wenn Sie jetzt auch spontan an Schloss Schwanenstein denken, wissen Sie, was gemeint ist).

Auch die besondere Architektur, der besondere Charakter der Innenräume (Ballsäle, Wirtschaftstrakte, reine Repräsentationsräume) die parkähnliche Größe und Gestaltung des Grundstücks sind typisch. Jedes Schloss ist ein Unikat.

Denkmalschutz und Öffentlichkeit reden mit

Aufgrund der tiefen historischen und landschaftlichen Verankerung können Schlossherr und -herrin oft nicht frei über ihr Eigentum verfügen. Als erstes meldet sich vermutlich das Denkmalschutzamt. Bei allen Instandhaltungsmaßnahmen, Sanierungsvorhaben, Nutzungsänderungen etc. hat das Denkmalschutzamt ein Mitspracherecht (sofern das Gebäude unter Denkmalschutz steht – was in der Regel der Fall ist). Das bedeutet, dass nicht nur mit erheblichen Zusatzkosten beim Unterhalt zu rechnen ist, sondern auch viel Zeit für die Umsetzung und Planung benötigt wird. Auf der anderen Seite kann sogenannte Denkmal-AfA angesetzt werden. Bei der Verkehrswertermittlung muss ein Sachverständiger den zusätzlichen Aufwand quantifizieren und die wertbeeinflussenden Effekte abschätzen.

Im Übrigen kann nicht nur das Gebäude unter Denkmalschutz stehen, sondern auch der Grund und Boden (als sogenanntes ärchologisches Denkmal oder Bodendenkmal). Oder der Boden gehört zum Umgebungsschutz der baulichen Anlagen. Das kann zur Folge haben, dass eine Nutzungsänderung nicht möglich ist oder eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung ausscheidet. Solche Nutzungseinschränkungen können erheblich wertmindernd sein und sind bei der Analyse der Nutzungsmöglichkeiten unbedingt zu berücksichtigen.

Der identitätsstiftende Charakter vieler Schlossanlagen ruft aber häufig nicht nur den Denkmalschutz auf den Plan, sondern auch die interessierte Öffentlichkeit. Die lokale Politik und die Menschen der Region haben oft ein großes Interesse an der beabsichtigten Nutzung. Hieraus können sich sowohl negative Effekte ergeben (Verzögerungen, schlechte PR) als auch positive (gute PR, Identifikation, beschleunigte Verfahren).

Nutzungsmöglichkeiten

Dass der Nutzung bzw. den Nutzungsmöglichkeiten einer solchen Anlage eine besondere Bedeutung zukommt, ist bereits an einigen Stellen deutlich geworden. Nur selten werden heute noch Schlösser zu reinen Wohn- und Repräsentationszwecken erworben. Vielmehr gibt es eine große Zahl unterschiedlicher „moderner“ Nutzungsmöglichkeiten, wie etwa als

• Hotel und/oder Restaurant
• Tagungs- und Seminarzentrum
• Museum oder Galerie
• Internat (Müssen Sie jetzt auch an Harry Potter denken?)
• Sanatorium, Klinik bzw. Rehabilitationseinrichtung
• Firmensitz und/oder firmeneigenes Schulungszentrum

Selbst die öffentliche Hand hat schon Verwaltungssitze und sogar Kasernen in Schlössern untergebracht. Prinzipiell ist es positiv, eine Vielzahl verschiedener Nutzungsmöglichkeiten zu haben. Aufgrund der Einzigartigkeit jedes Objektes sind pauschale Aussagen (à la „Hotel geht immer“) jedoch nicht möglich.

Für den Sachverständigen bedeutet das, bei der Bestimmung eines Verkehrswertes nicht (nur) auf die aktuelle Nutzung oder die vom Käufer geplante Nutzung zu schauen, sondern vielmehr alle möglichen Nutzungsarten zu analysieren. Dem Verkehrswert ist dann üblicherweise die wahrscheinlichste Nutzung zugrunde zu legen.

Wesentlicher Bestandteil des Verkehrswertgutachten ist somit eine „Highest and Best Use“ – Analyse.

Objektqualität, Ausstattung, Unterhaltskosten

Das hohe Alter der Objekte bringt spezifische Herausforderungen mit sich, die es zu beurteilen gilt:

• Wie ist die Bausubstanz und inwiefern lässt sich diese überhaupt einschätzen? Oft kämpfen solche alten Gebäude z. B. mit Statikproblemen oder Feuchtigkeit.
• Wie lassen sich die alten Grundrisse in moderne Nutzungen integrieren? Denken z. B. Sie an fünf Meter hohe Decken und an den Energiebedarf für die Heizung.

Letztendlich münden solche Überlegungen immer in die Frage, ob sowohl eine Sanierung und als auch der laufende Unterhalt wirtschaftlich darstellbar ist und wie diese Aufwendungen den Marktwert beeinflussen.

Hier haben wir den Grund, warum viele prachtvolle Schlossanlagen in der Vergangenheit für eine symbolische „Mark“ oder einen symbolischen „Euro“ den Besitzer wechselten.

Abschließend wollen wir uns noch kurz überlegen, welches der drei vorgestellten Bewertungsverfahren uns unserem Ziel, ein Verkehrswertgutachten zu erhalten, näherbringt.

Die Anwendung des Vergleichswertverfahrens dürfte am wenigsten geeignet sein, denn es wird kaum gelingen, Kaufpreise von Grundstücken zu finden, die dem zu bewertenden Grundstück hinreichend ähnlich sind. Wir erinnern uns: Alles Unikate.

Im Übrigen ist aus gleichem Grund bereits die Ermittlung des Bodenwertes schwer, denn die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse sind ja auch eine Art Vergleichswert.

Als Lösung für die Bodenwerte ist daher eine Art gedanklicher Parzellierung vorzunehmen (also in Bauland für die Gebäude nebst unmittelbaren Umgebungsflächen, in Parkflächen, in Waldflächen etc.) und diese separat zu betrachten.

Sofern eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung (also eine, die tatsächlich Erträge generiert) möglich ist, kann das Ertragswertverfahren angewendet werden.

Falls nicht, macht die Anwendung des Sachwertverfahrens jedoch auch nicht weniger Kopfschmerzen. Das wird spätestens in dem Moment klar, wenn Sie sich über die Herstellungskosten Gedanken machen, da die üblichen Klassifizierungen der Normalherstellungskosten nicht anwendbar sind.

Nicht desto trotz wird man – mangels besserer Alternativen –  das Sachwertverfahren anwenden und die entscheidenden Parameter wie z. B. Herstellungskosten und Marktanpassungsfaktoren akribisch herleiten, begründen und plausibilisieren. Dabei kann auch eine Kombination der Verfahren sinnvoll sein.

Letztendlich wird der Sachverständige (und sein Auftraggeber) nicht umhin kommen, zu akzeptieren, dass ein Marktwert bzw. ein Verkehrswert eines solch spezifischen Objektes, wie ein Schloss es ist, eher solide Orientierung als absolute Wahrheit ist.

Falls Sie einmal vor der Frage nach dem Verkehrswert eines Schlosses (oder einer anderen Immobilie) stehen, so kontaktieren Sie uns, denn bei dieser Herausforderung  stehen wir Ihnen sehr gern zur Seite.

Die Grundstücksbewertung bzw. Immobilienbewertung ist durch qualifizierte Sachverständige für Grundstücksbewertung durchzuführen. Von einem Immobiliengutachter besondere Sachkunde erwartet, insbesondere dass:

• eine mehrjährige Berufserfahrung vorliegt,
• erheblich überdurchschnittliche Immobilienfachkenntnisse auf der Grundlage einer akademischen Ausbildung in Architektur, Bauingenieurwesen oder/und Immobilienökonomie vorhanden sind,
• die Fähigkeit Gutachten zu erstellen vorliegt,
• der Sachverständige die Integrität aufweist, mit der Gewähr für Unparteilichkeit und Unabhängigkeit.

Außerdem sollte der Gutachter für die Bewertung von Immobilien besondere Expertise und Fingerspitzengefühl – auch über die eigentliche Immobilie hinaus – mitbringen.