IMMOBILIENBEWERTUNG UND GUTACHTEN
STEUERLICHE BEWERTUNGEN
BEI ERBSCHAFTSSTEUER | SCHENKUNGSSTEUER | ÜBERTRAGUNG | KAUFPREISAUFTEILUNG
Das Finanzamt
Erbschaftsteuer
Schenkungssteuer
Betriebsübergabe und Betriebsaufgabe
Darum geht es
Das Finanzamt hat oft eine eigene Vorstellung davon, wieviel eine Immobilie wert ist. Da auf Basis dieser Werte die Höhe der Steuern festgesetzt werden, lohnt sich sehr häufig, eigene Steuerwerte für Immobilien vorzulegen. Nur so stellen Sie sicher, dass wertmindernde Umstände und Besonderheiten berücksichtigt werden.
Bei Eigentumsübertrag (z. B. bei Betriebsaufgabe, Erbschaft, Schenkung) oder teilweise privater Nutzung von im Betriebsvermögen befindlicher Immobilien fallen ggf. Steuern an. Steuerrelevant ist auch die Wertaufteilung zwischen Grundstück und Gebäude als Abschreibungsgrundlage.
Das Finanzamt setzt – natürlich zugunsten der öffentlichen Hand – häufig nichtzutreffende Verkehrswerte für Immobilien an.
Bemessungsgrundlage für die Finanzbehörden ist der Bedarfswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Das BewG schreibt der Finanzverwaltung jedoch ein stark pauschalisiertes und schematisiertes Bewertungsverfahren vor, welches nicht alle wichtigen und wertrelevanten Umstände berücksichtigt. Eine Besichtigung durch die Behörden erfolgt regelmäßig nicht.
Das führt dazu, dass evtl. wertmindernde Umstände wie beispielsweise der Gebäudezustand, die durchschnittliche oder einfache Bauqualität des Gebäudes, vertragliche und bauliche Einschränkungen oder Belastungen, aber auch weitere relevante Umstände, wie z. B. häufige Mieterwechsel und daraus resultierende Leerstände nicht ausreichend berücksichtigt werden.
Diese Schieflage der amtsseitig angesetzten Werte kann korrigiert werden: Für den Steuerschuldner besteht gem. § 198 BewG die Möglichkeit, einen evtl. niedrigeren Wert mittels eines Verkehrswertgutachtens nachzuweisen und somit einen ggf. erheblich niedrigeren Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt belegen.
Die Kosten des Gutachtens können von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden.
Das Finanzamt
Grund und Boden zu Immobilie
Kaufpreisaufteilung für AfA: EStG § 7 Abs. 4 Satz 1
Darum geht es
Wenn Sie eine Immobilie erworben haben, deren Verwendung oder Nutzung zur Erzielung von Einkünften dient, so können die Anschaffungskosten als Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.
Von den Anschaffungskosten einer Immobilie unterliegt jedoch nur der Teil der Anschaffungskosten der AfA, welcher dem Gebäude zuzurechnen ist. Der Anteil der Anschaffungskosten, welcher auf den Grundstückswert entfällt, kann nicht für die AfA geltend gemacht werden. Die vom Bundesfinanzministerium zur Verfügung gestellte Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück (Kaufpreisaufteilung) stellt den Steuerpflichtigen häufig schlechter als die sachverständige Aufteilung des Kaufpreises bzw. der Anschaffungskosten durch einen qualifizierten Sachverständigen für Immobilienbewertung.
Die Kosten des Gutachtens können von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden.
Das Finanzamt
Feststellung der Restnutzungsdauer für AfA: EStG § 7 Abs. 4 Satz 2
Nutzungsdauer Gebäude
Darum geht es
BFH-Urteil: Bei kürzerer Nutzungsdauer auch 3 Prozent möglich
In der Regel unterstellt der Gesetzgeber für ein Gebäude eine Nutzungsdauer von 40 beziehungsweise 50 Jahren. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer der Immobilie allerdings kürzer, kann beim Finanzamt auch eine schnellere Abschreibung mit höheren Abschreibungssätzen beantragt werden. Voraussetzung ist allerdings ein Sachverständigengutachten.
Würde aus solch einem Gutachten beispielsweise hervorgehen, dass das Gebäude nur noch eine Nutzungsdauer von 33 Jahren hat, so könnte in diesem Fall ein AfA-Satz von circa 3 Prozent zugrunde gelegt werden (Az.: IX R 25/19).
Nichtwohngebäude: Die Höhe der Absetzung für Abnutzung (AfA) beträgt bei Gebäuden, die zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen, im Regelfall jährlich 3 %. Dies entspricht einer Nutzungsdauer der Gebäude von 33 1/3 Jahren. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes jedoch weniger als 33 Jahre, so können anstelle der Absetzung von 3 % die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechende Absetzung vorgenommen werden. Wir ermitteln für Sie sachverständig die tatsächliche Nutzungsdauer Ihres Betriebsgebäudes zum Zwecke der AfA. Beträgt die Nutzungsdauer Ihres Gebäudes beispielsweise noch 20 Jahre, dann erhöht sich der AfA-Satz auf 5 %.
Die Kosten des Gutachtens können von der steuerlichen Bemessungsgrundlage abgezogen werden.